Czy warto przystąpić do licytacji nieruchomości z hipoteką przymusową?

Zakup nieruchomości w drodze licytacji to dla wielu osób dobry sposób na nabycie własności. Cena podczas licytacji jest niższa niż rynkowa. Z drugiej strony często takie mieszkania czy domy obarczone są dodatkowymi problemami prawnymi. Mogą to być lokatorzy, zły stan techniczny pomieszczeń czy też ustanowiona hipoteka przymusowa. W tej ostatniej sytuacji wartość hipoteki może przekraczać wartość nieruchomości. Czy warto przystępować do takiej licytacji? Czy możliwe będzie wykreślenie tej hipoteki?

Hipotekę przymusową na nieruchomości ustanawia się w konkretnych sytuacjach. Musi bowiem być tak, że wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym. Na podstawie tego tytułu wierzyciel może uzyskać wpis o hipotece na nieruchomości dłużnika. Hipoteki takie wiążą się z różnymi długami danych osób. Mogą to być zadłużenia wynikające z kredytów, pożyczek czy też innych obciążeń. Jeżeli wierzyciel decyduje się na egzekucję z nieruchomości, wówczas taka hipoteka wpisywana jest w odpowiednie miejsce księgi wieczystej i ją tym samym obciąża.
Trzeba też pamiętać, że przedmiotem hipoteki przymusowej może być nie tylko cała nieruchomość, ale także jej część ułamkowa (stanowiąca własność, a nawet tylko współwłasność dłużnika). O tych zasadach mówią artykuły ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Zobacz też: Hipoteka przymusowa a licytacja komornicza

O wygaśnięciu hipoteki przymusowej mówi art. 1000 Kodeksu postępowania cywilnego. Na jego mocy w chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu wylicytowanej własności nieruchomości ciężary ciążące na niej wygasają. Wierzyciel jednak ma prawo do zaspokojenia roszczenia z kwoty uzyskanej w drodze egzekucji nieruchomości. Na mocy hipoteki przysługuje mu pierwszeństwo w tym zaspokojeniu finansowym.
Warto jednak wiedzieć, że niektóre prawa (obciążenia) nie wygasają. Należy do nich np. ustanowiona na mieszkaniu służebność czy prawa dożywotnika. Mimo więc uprawomocnienia się przysądzenia nieruchomości, służebność czy dożywocie pozostają w przypadku, jeśli zostały ujawnione w treści księgi wieczystej lub dołączone do zbiorów tej księgi – najpóźniej trzy dni przed terminem licytacji. Natomiast hipoteka przymusowa ujawniona przed przysądzeniem własności wygasa – a wierzyciel zostaje zaspokojony. Traci jednak w sytuacji, gdy cena po licytacji była niższa niż kwota długu. Wówczas jednak może próbować prowadzić egzekucję z innego majątku dłużnika.

Jak już wspomniano, wierzyciel po zakończonej licytacji zostanie – choćby częściowo – zaspokojony z kwoty zapłaconej przez nabywcę nieruchomości. Wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej nastąpi w momencie złożenia wniosku o wpis nowego właściciela.
Należy jednak wziąć pod uwagę jeszcze jeden aspekt, który stanowi potencjalne niebezpieczeństwo dla nabywcy nieruchomości z licytacji. Otóż jeżeli hipoteki przymusowe zostaną wpisane do księgi wieczystej już po wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności, ale przed jego uprawomocnieniem i ujawnieniem nowego właściciela – to nie wygasną. Jest to więc pewne ryzyko. Zdarza się bowiem tak, że wierzyciel właśnie w tym momencie złoży wniosek o wpis hipoteki i wówczas będzie ona w dalszym ciągu obciążała nieruchomość.

Więcej informacji na stroni eWindykacja24.pl