Zadatek czy zaliczka?

Zadatkować czy zaliczkować? - oto jest pytanie. W jakich sytuacjach zaliczkujemy, a w jakich wprowadzamy zadatek? Nierzadko ta różnica może prowadzić do błędów, które później rodzą odmienne skutki prawne.

Sytuacja pierwsza - znaleźliśmy wreszcie wymarzone lokum, jesteśmy zdecydowani, by je mieć. Przychodzi czas na podpisanie umowy kupna-sprzedaży lub umowy przedwstępnej, jeśli mamy zamiar brać kredyt, albo lokal nie został jeszcze przez inwestora doprowadzony do stanu deweloperskiego.

Sytuacja druga – mamy już stan deweloperski, umowa kupna-sprzedaży została zrealizowana, dysponujemy lokalem. Teraz szukamy firmy, która nam go wykończy pod klucz. Znajdujemy wykonawcę i znów podpisujemy umowę.

W obydwu przypadkach nie wystarczy analiza zapisów umowy pod kątem ich niekorzystnego wydźwięku dla nas. To chwila, gdy będziemy musieli po raz pierwszy zaangażować swoje środki finansowe.

Tę pierwszą wpłatę zwykle nazywamy zadatkiem bądź zaliczką, nieraz będąc przekonani, że – jak zwał tak zwał - chodzi o jedno i to samo. Tymczasem to wcale nie są synonimy. To dwa odrębne pojęcia, rodzące odmienne skutki prawne. Łączy je tylko jedno – to określona w umowie część przyszłej należności, jaką musimy zapłacić w związku z podpisywaną umową.

Dalej jednak zaczynają się różnice:

Zaliczka – to po prostu nasza wpłata na poczet przyszłych należności, które będziemy musieli zapłacić deweloperowi czy wykonawcy. Jest ona wliczana w cenę końcową. Pojęcie zaliczki pojawia się w kilku miejscach w Kodeksie cywilnym (artykuły 622, 626, 743, 751, 763, 773 i 859-3), choć nie jest tam jednoznacznie zdefiniowane. Dla nas najważniejsze jest to, że w przypadku rozwiązania umowy te pieniądze należą nam się z powrotem z mocy prawa. Gdy umowę rozwiązuje deweloper – musi nam zwrócić zaliczkę, jeśli rezygnujemy my – również mamy pełne prawo domagać się jej zwrotu od dewelopera.

Zadatek – jest natomiast dodatkowym zabezpieczeniem umowy na wypadek jej niewykonania. Wyraźnie definiuje go artykuł 394 Kodeksu cywilnego. 

Paragraf 1 tegoż artykułu można interpretować tak – jeżeli my nie dotrzymamy umowy (nie zapłacimy całej należności i nie przystąpimy do aktu notarialnego w określonym w umowie terminie), deweloper czy wykonawca mogą nie wyznaczać nam kolejnego terminu, a po prostu wypowiedzieć umowę i zatrzymać zadatek. Co więcej – deweloper może zażądać, byśmy mu dopłacili drugie tyle jako zadośćuczynienie. Ale to działa także w drugą stronę - i gdy to deweloper albo wykonawca nie dotrzymają terminu doprowadzenia lokalu do stanu uzgodnionego w umowie – my możemy umowę wypowiedzieć i zażądać zwrotu podwójnej sumy zadatku.

Według paragrafu 2 artykułu 394 kc jeśli umowa zostanie dotrzymana, zadatek, podobnie jak zaliczka, jest włączony do ostatecznej sumy, jaką musimy zapłacić. Chyba, że uzgodniliśmy takie uregulowanie, że zadatek ulega zwrotowi, a my oddzielnie płacimy całą kwotę.

Bywa jednak, że któraś ze stron rezygnuje z umowy przed upływem jej terminu, albo też umowa nie zostaje wykonana z winy obydwu stron lub w wyniku zaistnienia okoliczności niezależnych od woli obydwu stron. Tu paragraf 3 art. 394 kc stawia sprawę jasno: wtedy zadatek wraca do nas, ale nie możemy domagać się podwójnej jego wysokości.

Dodatkowe uregulowania ustalają, że zadatek nie może być większy od ogólnej sumy należności (czyli w praktyce to może być zarówno 10%, jak i 90% należności). Będzie uznany za wręczony, jeśli uiścimy go zarówno przed podpisaniem umowy, w jej trakcie, jak i po podpisaniu umowy. I co ciekawe, zadatkiem nie muszą być wcale tylko pieniądze, ale także rzecz ruchoma (można sobie wyobrazić, że zadatkujemy lokal samochodem, o ile deweloper się zgodzi... I wtedy po wykonaniu umowy może oddać nam samochód, a my, dysponując już niezbędnymi środkami finansowymi, płacimy za całość inwestycji).

Istotna rzecz – zadatek występuje najczęściej w umowach przedwstępnych, gdyż to one obciążone są większym ryzykiem niewykonania czy nagłego zerwania, niż umowy kupna-sprzedaży.

UWAGA! Jeśli w umowie, którą podpisujemy, nie będzie użytego słowa zaliczka, to wtedy nasza wstępna wpłata jest  ZADATKIEM!

Z punktu widzenia interesów klienta korzystniejszą formą przedpłaty jest zaliczka. Niezależnie od okoliczności zawsze możemy domagać się jej zwrotu w przypadku rozwiązania umowy. Gdy wpłacimy zadatek, to jeśli my nie dotrzymamy w terminie naszych zobowiązań, nie dość, że nie ujrzymy mieszkania, to deweloper podejmie przeciwko nam kroki prawne, byśmy mu dopłacili jeszcze drugie tyle zadatku. Jeśli zawali sprawę deweloper, my też możemy domagać się zwrotu podwójnej sumy wpłaconej jako zadatek, ale zwykle nie obędzie się bez długiego i kosztownego postępowania sądowego (w przypadku naszej wygranej koszta sądowe poniesie deweloper, niemniej na początku będziemy musieli zaangażować nasze własne środki, wnosząc opłatę za pozew i płacąc honorarium kancelarii prawnej, którą wynajmiemy).

Trzeba też pamiętać o jednym – zadatek lub zaliczka są często wykorzystywane przez dewelopera czy wykonawcę robót budowlanych na zorganizowanie tzw. „frontu pracy” - przygotowanie i zwiezienie narzędzi, zakup materiałów budowlanych, opłacenie robocizny, albo wręcz na wykonanie już części prac. I nawet jeśli my wypowiemy umowę przed terminem z zachowaniem wymaganej formy – możemy nie dostać całości zaliczki czy zadatku. Deweloper czy wykonawca, jeśli udowodnią, głównie w postaci faktur, że ponieśli już koszty związane z naszym zamówieniem, mogą nam je potrącić z sumy zwracanej zaliczki czy zadatku. Jeśli tego nie akceptujemy – pozostaje nam zwykle droga sądowa.

Gethome.pl – portal nieruchomości na sprzedaż i wynajem