Czy budując dom musimy odrolnić działkę?

Przekształcenie gruntu rolnego w działkę budowlaną pozwala nam nie tylko na wybudowanie domu lub innej nieruchomości w obrębie działki. Odrolnienie gruntu umożliwia nam również sprzedaż działki o powierzchni powyżej 0,3 ha osobie, która nie jest rolnikiem. Aby uzyskać decyzję o zmianie przeznaczenia danej działki, powinniśmy podjąć szereg kroków, które mogą – lecz wcale nie muszą – doprowadzić do ostatecznego odrolnienia działki. Dowiedz się więcej o procedurze odrolnienia działki!

Czy istnieje możliwość wybudowania domu na działce rolnej bez konieczności odrolnienia gruntów?

Na portalu Legalna Budowa przeczytać można o osobach zainteresowanych kupnem działki rolnej lub posiadających tak sklasyfikowany teren, które często pytają o to, czy istnieje możliwość wybudowania domu na tego typu gruncie bez konieczności odrolnienia go. Kluczowe dla rozstrzygnięcia tej kwestii jest sprecyzowanie definicji nieruchomości rolnej. Definicję taką znajdziemy między innymi w art. 2 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która uznaje nieruchomość rolną za „nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne”. Definicja ta nie stanowi jednak samodzielnej definicji legalnej, lecz jest wyłącznie odwołaniem do Kodeksu cywilnego. Przyjrzyjmy się więc definicji zawartej w art. 46 Kodeksu cywilnego określającego mianem gruntu rolnego tereny, które „są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”.

Definicja zawarta w Kodeksie cywilnym podkreśla fakt, że za uznaniem danego terenu za działkę rolną nie przemawiają czynniki fizyczne czy agronomiczne, lecz prawne określenie, czy na gruncie może być – lub jest aktywnie prowadzona – produkcja rolna. Jej prowadzenie zależy oczywiście od jakości gleby i innych czynników, jednak bezpośrednio o tym, czy jest to teren rolny, czy nie, decyduje prawna klasyfikacja.

Co warto zauważyć, kodeksowa definicja podkreśla, że za tereny rolne uznaje się nie tylko takie, które są aktywnie wykorzystywane w produkcji rolnej, lecz także grunty, które mogą służyć takim celom. Potwierdzenie tej kwestii znajdziemy w wyroku Najwyższego Sądu Administracyjnego z 23 listopada 2006 roku, w którym czytamy: „kryterium wyodrębniającym (cechą wyróżniającą) nieruchomość rolną jest zatem możliwy sposób jej wykorzystania. Nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej”. Dlatego też faktyczne zaprzestanie prowadzenia produkcji rolnej na działce i rozpoczęcie na niej na przykład działalności handlowej czy usługowej nie może być podstawą do decyzji o jej odrolnieniu. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 8 grudnia 2011 (IV SA/PO 558/11), w którym stwierdza się, że „w sytuacji, gdy przez dłuższy okres nieruchomość zagospodarowana była w inny sposób i wykorzystywana była dla celów handlowo-usługowych czy produkcyjnych, niezwiązanych z produkcją rolną, jeśli istnieje potencjalna możliwość wykorzystania jej do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie można odmówić nieruchomości charakteru rolnego”.